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养老机构筹建全流程实务--七个阶段不能跳过

上次分享了一本《开业指导手册》的形成过程以终为始,一本养老机构《开业指导手册》是怎样“炼”成的,这次,我们再进一步谈谈,从一个养老机构筹建到运营的七个阶段。

养老之家

阶段一:产品和研究

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如何判断一个行业(产业)和市场呢?产业往往是在行业之上的概念,目前看老年金融、老年服务、养老地产都算养老产业的一部分。

每个行业发展情况如何?可以从几个方面进行评估,比如合法性、市场竞争度、政府关注度、政策支持力度、有哪些优惠可以落地?

之后看行业里哪种业态发展最快,这个可以通过公众号、网站、论坛、展会等多种渠道收集信息。从市场看,哪种业态是目前刚需的?前景是什么?未来除了看刚需以外,有哪些新的需求?国外养老已进入成熟阶段,有几种业态?他们之间的关系又怎么样?找一家国内的标杆项目,是否盈利,发展模式如何?现状如何?

了解这些,再考量公司资源。第一是初心,第二是战略布局,第三考虑短期是不是要套现?也许有时候还会面临不得不做的局面。

比如一些国企做养老,是因为有很多非经营性资产,位置不好,没有其他好的选择。再比如地产公司,拿地时为了符合政府的要求,建了一个养老配套楼,不得不自己运营。

还要考虑,养老业务是不是独立运作?如果不独立运作,那么可能存在团队没有话语权,需要靠别的部门支撑养老业务,并且可见效益非常少等种种问题。因此,公司的架构其实影响了业务未来发展的速度。

同时,公司主业和养老的协同作用,需要理性思考。到底切入点是什么?发展目标是什么?有时,花一些成本和代价,收集有核心价值的数据非常必要。

阶段二:选址和可行性研究

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项目选址的时候要考虑哪些方面呢?从客户角度,需要考虑机构未来状况,居住环境,周边有没有噪音?空气、光源、周边治安情况等。

从运营角度,有可能会考虑层高,物业本身条件,市政配套,物业管理……这个问题比较复杂,设计的问题更多,比如消防验收、政策补贴、与房东关系、跟当地的地方关系维护等。

从投资人的角度,需要考虑项目产权是不是清楚?物业安全性,是否有拆迁规划,业主的资信、人品、资金实力怎么样?未来项目可能的现金流、回收周期等。

其中,特别提一下收入,除了基准价之外,需要计算开业初期的折扣,入住速度,包房率,另外还有押金(包括医疗押金、会员费等)、补贴、折旧年限……最后给一个结论。

阶段三:设计

设计的目标主要是:

-深化项目,将选址的概念落实、深化到每个空间里;

-确定平面方案;

-确定风格。

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设计阶段里面的设计任务书,可以参照如下八个方面:

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阶段四:施工

一旦开始施工,团队就真正忙起来了,这个阶段的目标主要是控制施工计划,可以通过现场会议的会议纪要管控项目的实施,通过全景计划表管理时间节点、人力投入等关键问题。

阶段五:筹开

这是一个承前启后的环节,团队应处于什么状态呢?项目验收、工程验收,为开业前做准备,需要完成三个任务:

-完成现场的联合排查,有问题要及时修复完善;

-完成项目的硬件软装的进场布置;

-完成试运行的所有准备,证照、人员。

特别提一下“除味”,养老机构无论是装修还是家具,味道可能不可避免,可以尽量让家具厂提前生产出来,相应会产生一些库房费。但相对于晚开业产生的租金和人员成本,这个费用是合理的。

有几个表格可能用到,例如进场的计划时间表、证照办理的进度表,宣传计划表,项目验收问题汇总表,督促完成项目的维修和修缮。

阶段六:试运营

经历了前面几个阶段,进入试运营,尽管身心疲惫,但是我们对于开业依旧很期待,各方面已经准备好,老人可以随时入住。试运营主要有三个目标:

-及时办理相关的验收工作;

-快速决策,团队迅速磨合做开业前准备;

-正式启动营销。施工的进度中要求施工单位先把样板间做出来,带厨房,考虑到营销需要体验,餐饮是很重要的一环。另外准备好有关营销的制度、文件和表格。

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阶段七:正式运营

这时候要接受市场对我们的检测、验证,核心目标就是三个:入住率、风险、现金流。

这,就是从筹开到运营的七个阶段。


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