小号养老院★养老之家★中国养老院价格★敬老院价格★养老院收费标准★老年人养生 - 养老院★敬老院★老年公寓★福利院★养老金★养老保险★养老目标基金-养老院网

养老之家★小号养老院网

示例图片三
网站首页 > 老年人资讯 > 社会百态

欧神:交出100万的房子养老,每月领多少钱才划算?

2018-08-20 18:21:59 养老之家★小号养老院网 阅读

作者:欧神

  以房养老,我们大致可以参考人民网报道的介绍:

  养老之家

  这种模式下,那些收入较低,但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金,从而改善老年生活。

  • 按照介绍,一些孤寡老天可以生前把住宅“倒按揭”给银行。房子产权归属银行;

  • 银行每个月给老人2000多元。

  • 老人继续居住,身故后,房子被银行收走。

  养老之家

  听起来是不是棒棒哒。解决了人民的又一需求。达到了孤寡老人、子女、银行的三赢。制度创新,金融创新。

  但实际情况呢,全中国第一例“以房养老”,早在2007年上海就出现了。当年也是大肆宣传。

  但是上海“试点”,就完成了一例。此后就再也推行不下去了。

  一、“以房养老”为什么搞不下去?

  因为此类产品极度不公平。吝啬苛刻,风险收益绝对不对称。

  不公平到什么程度呢。按照目前产品,老人持有一套价值100W的房产。

  你把100万的房子交给银行。

  每个月只能领取2514元。

  你今年60岁,预期寿命86岁。

  等你死的时候,才不过领取了26*3=78万元。

  实在太不公平了!

  别以为老百姓智商低,老百姓不是傻子。

  老人已经够可怜了。仅有的资产,就只剩下安身立命这一套房子。

  借100万,每年分3万,不还本。

  设计产品的人,你良心不痛吗!

  而这件事情,银行也是满肚子苦水。银行甚至都“不想做”。

  银行的估值,以及逻辑体系是这样的:

  • 你这房子100W,但是要26年以后才能拿到。

  • 假设每年贬值2%,则26年后的旧房子,残值最多只有59万。

  • 但是我今天就要给你现金,现金是有“利息”的。

  • 按照现金的“贴现率”,我的确只能给你每年3万。

  在实际操作中,因为保险公司还有行政成本,而且房子通常是“估不足”的,保险公司需要留出很大的空间,保障自己的风险。这样老人的“回报”就更低。

  该类业务长期执行,将会有大量的“不动产”持留在银行保险手里,也容易积聚金融风险。

  看见没有。这里面最重要的分歧,

  是2040年时,房子值多少钱?59万还是590万?

  如果你相信“传统教科书”金融理论。房子不断贬值,股票不断升值。

  相信中国股市,会大大跑赢中国楼市。

  则你账面计算出来,房子是只值59万。一股茅台换一套别墅。

  问题是,老百姓不买账啊。

  老百姓知道朴素而真实的道理。2040年,房子绝对不可能才59万一套。

  多少孝子贤孙,眼巴巴地盯着老太太的房产。

  谁要是敢把房子“每年3万”地交给保险公司,岂不是要被亲戚们的唾沫淹死。

  老百姓的期望呢?

  租金忽略为零。

  26年后,房子好歹值几百万。你想要老太太的房子,拿几百万来。

  养老之家

  二、香港怎么算这笔账?

  那么,“以房养老”把房子押给银行,究竟可以拿多少钱,应该拿多少钱呢?

  我们可以换个算法。

  “假设你有100万现金,保险公司每月给你分红。死亡则终止。

  请问,你每个月可以领多少钱?”

  幸运的是,这个问题,是严格有数学上解的。

  2003年我在香港,巧遇几个长辈在买保险。当时他们买的,是一种叫做“斗长命”的保险:

  60岁老人,一次性付100万给保险公司。

  保险公司每年分红,死亡则终止。

  若不满75岁死亡,则付到75岁。给子女。

  这个产品在香港当时的价格,是5666元/月左右。年率6.8%。

  香港老人戏言说,这种保险,业内俗称“斗长命”。

  按照6.8%的回佣率,前面十六年,活到75岁,拿回100万本金。

  获得80岁,大约有3%的回报。

  活到90岁,大约有5.4%的回报。

  如果你寿命无限延长,甚至活个300岁。能不能把保险公司吃垮呢?

  也不行。

  因为收益率曲线最终是收敛的。收益率的上限,就是6.8%,这个在数学上是严格证明了的。

  保险公司根据当期投资利率,再根据香港“人均寿命”加权平均。

  最终定出了5666元的回报费率。

  这一系列的数学精算,我们不必深研。我们只需要知道一点:

  “一名60岁的男性,将100万交出去,领钱到去世。合理的回报应该是5666元/月左右”。

  显然,现有的中国“以房养老”每月只给2514元,实在是给得太低了。

  三、以房养老的正确设计

  那么,正确的“以房养老”应该是怎么回事呢。

  中国之所以出那么大的偏差,因为“产品设计”不对。正确的“以房养老”。不应该是目前中国大陆的“二方模式”:

  养老之家

  养老之家

  正确的模式,应该是ABC三方:

  养老之家

  我们来看这里的B,也就是银行。它相当于承接了一笔“100万斗长命金融产品”。因此B逻辑是很清晰的。B不涉足任何不动产。也没有金融风险。

  再来看C。

  C相当于花了100万买了一套老公房。此后“长线出租”。C也是完全常规而合理的。更复杂的设计,还能租金递增。

  最后来看A。

  孤寡老人应该每月获得4000元,这个才是真相!!!

  (说明:不满75岁死亡,则领钱到75岁。以免差异太大。)

  养老之家

  四、遗产权的算法

  ABC的表格,事实上也揭示了另一条“金融创新”之道路。

  即:“遗产权交易”。

  我们常常听说傻空吐槽,“自己住的房子,哪怕升值了也是账面财富,你又不可能卖掉”。

  你隐隐约约觉得这句话是错的,逻辑是有问题的,但是又说不出谬误在哪里。

  你想,房子可以传给小字辈。你儿子可清楚着呢。

  房子价值100万,价值1000万,这能一样么。

  真正的算法,即在于“遗产权”交易。

  只要知道利率、年龄,就可以算出“身后房产”的价值。

  一套房子多年产权,分为:

  • 老人活着一直使用

  • 老人死后归你

  请问,这个“继承权”价值多少?

  算法十分简单。

  既然老人活着,每个月可以领4000元“年金”。

  换算进“斗长命”产品。这份年金的价值,就是4000/5666*100W=70.59W

  • 老人生前使用,价值:29.41W

  • 老人死后归你,价值:70.59W

  在未来的金融市场,完全可以存在“遗产权”交易:

  • 房价涨了,自己还要住。你可以把“遗产权”卖掉。

  • 房价太贵,真买不起房。你可以购买没有“遗产权”的房子。

  北京既然大搞“共有产权房”,为什么不搞“无遗产权”房呢。

  当你活着的时候,房子无限使用。

  当你死了以后,房子被政府收回。无法继承。

  这样的话,北京的房价完全可以打个五折六折。

  屌丝一方面吐槽房价贵,一方面又要100%产权。

  经济适用房,还想传给子孙。

  不嫌太过分了么。

  五、结语

  俺已经许愿绝不再发出任何批评声音了。

  可是看到“孤寡老人付出100W,每个月领取2514元”,依然忍不住歇斯底里地愤怒。

  交套房子出去,连本金都领不回来。

  按照水库系内部的测算,拿走100万元房产,你大概要给我每个月15000,才值得和你换。


标签:  房子养老